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2021年CPA考试:注册会计师练习题(4.24)

发布时间:2021-04-25 18:32:50 来源:网络 阅读量:

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【摘要】 房产税是以房屋为征税对象,按照房屋的计税余值或租金收入,向产权所有人征收的一种财产税。考必过小编为大家整理了关于“2021年CPA考试:注册会计师练习题(4 24)”的信息,一起来看下“2021年CPA考试:注册会计师练习题(4 24)”的内容吧!

2021年CPA考试:注册会计师练习题(4.24)

房产税是以房屋为征税对象,按照房屋的计税余值或租金收入,向产权所有人征收的一种财产税。虽然房产税是小税种,在纳税人的税负构成中所占比例很小,但仍有筹划的空间。如房产税暂行条例规定了一些减免税条款,符合条件的企业可加以利用。比如,按规定,在房屋大修停用期间,可以免征房产税,前提是纳税人向税务机关提出申请,而有的纳税人由于疏忽没有申请,导致房产修理期间仍然缴纳了房产税。

房产税暂行条例规定:

房产税征收标准分从价或从租两种情况:

(1)从价计征的,其计税依据为房产原值一次减去10%-30%后的余值;

(注:各地幅度不一,譬如浙江省规定具体减除幅度为30%)

(2)从租计征的(即房产出租的),以房产租金收入为计税依据。

房产税税率采用比例税率。按照房产余值计征的,年税率为1.2%;按房产租金收入计征的,年税率为12%。

财税〔2016〕43号规定,房产出租的,以不含增值税的租金收入为房产税的计税依据,按照12%的税率计算缴纳房产税。

房产税税务筹划方法

(一)场地和厂房分开租赁的税务筹划

企业租赁大都涉及房屋租赁,例如出租车间、厂房、宾馆、门面房等,根据规定,要按租金收入的12%缴纳房产税。但往往企业出租的不仅是房屋设施自身,还有场地、附属设施,比如机器设备、办公家具、附属用品等,税法对这些场地以及设施并不征收房产税。如果把这些场地和设施与房屋不加区别地同时写在一张租赁合同里,这些场地和设施也要缴纳房产税,从而增加了企业的税负。

(二)出资方式改为出租方式进行税务筹划

不少在创业初期的企业,由于人少,业务量不大,为节省费用,加之对税收规定不了解,为了尽快拿照,没有考虑税务成本。直到被税局要求纳税时才发现问题。比如,办一个公司,可以约定股东以现金出资,或者以设备、房产等实物出资,虽然拿照快,但会涉税,因为股东用是房产出资变成了公司的房产后,需要缴纳房产税。如果是租赁,既不需要缴纳房产税,租金又可以在税前扣除。

(三)将出租方式变为仓储服务进行税务筹划

税务筹划逻辑:房产税的计征方式有两种,一是从价计征,二是从租计征。从价计征的房产税,是以房产余值为计税依据,即按房产原值一次减除10%-30%后的余值的1.2%计征。从租计征的房产税,是以房屋出租取得的租金收入为计税依据,税率为12%。由于房产税有两种计税方法,不同方法计算的结果必然有差异,也必然会导致应纳税额的不同,这就有了筹划的空间。企业可以根据实际情况选择计征方式,通过比较两种方式税负的大小,选择税负低的计征方式。

(四)减少出租业务比例进行税务筹划

目前,出现了很多专门从事房屋租赁的公司,他们既出租房屋也负责为出租房屋提供物业管理服务。因此,利用物业管理合同规避房产税的现象比较普遍。

筹划要点:出租人可以通过提高物业服务的收费,降低房屋租赁的价格来达到少交房产税的目的。但出租房一般应有从事物业管理服务的经营范围,且确实在出租房屋的同时也在提供物业管理服务。

筹划风险:合理地利用物业管理服务收费来筹划出租房产税是合理的,但关键是这种方法在实际中往往被出租人滥用,导致恶意避税行为的发生。

(五)利用转租筹划

筹划逻辑:由于转租方不是房屋产权所有人,因此,转租方转租房屋时,只要按转租价款缴增值税,不需要缴纳房产税。

筹划方案:利用转租进行租赁房产税筹划。出租人可以成立一个资产管理公司,将拟出租的房产先以较低的价格出租给该资产管理公司(不能过于偏低,属于正常合理波动范围),然后由该资产管理公司统一按市场价格转租房产。转租仍需要全额缴纳增值税,但可以抵扣承租人的租金进项税。

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