2020年房地产估价师考试理论与方法每日一练（八）
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2020年房地产估价师考试理论与方法每日一练（八）
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单项选择题
1.我国目前的房屋权属证书有( )。
A.《房屋使用权证》、《房屋他项权证》、《房屋所有权证》
B.《房屋所有权证》、《房屋他项权证》
C.《房屋所有权证》、《房屋他项权证》、《房屋共有权证》
D.《房屋所有权证》、《房屋租赁证》、《房屋他项权证》
【答案】B
【试题解析】目前，我国房地产权属证书有房屋权属证书、土地权属证书，或者统一的房地产权证书。其中，房屋权属证书有《房屋所有权证》、《房屋他项权证》等(过去有《房屋所有权证》、《房屋共有权证》和《房屋他项权证》三种)。土地权属证书有《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》和《土地他项权利证明书》。
2.在房屋征收中，实行房屋产权调换且所调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值的，则( )。
A.价值时点为未来，估价对象为未来状况
B.价值时点与房地产状况均为现在
C.价值时点为现在，估价对象为未来状况
D.价值时点为现在，估价对象为现在状况
【答案】C
【试题解析】价值时点为现在，估价对象为未来状况下的情形。此种情形如评估期房的价值。在房屋征收中，补偿方式为房屋产权调换且用于产权调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值就属于这种情形。
3.某临街单位经所在社区负责人同意，将一幢权属登记为居住用途的沿街房屋改造为若干个小商铺出租，现该单位准备以该沿街房屋抵押贷款，某房地产估价机构接受委托后以商业用途为估价前提出具了估价报告。该做法未满足最高最佳利用条件中的( )。
A.技术上可能
B.经济上可行
C.法律上许可
D.价值最大化
【答案】C
【试题解析】最高最佳利用不是无条件的最高最佳利用，而是在法律、法规、规章、政策和出让合同等允许范围内的最高最佳利用。因此，最高最佳利用原则与合法原则的关系是：遵循了合法原则，并不意味着会遵循最高最佳利用原则;而遵循了最高最佳利用原则，则必然符合了合法原则中对估价对象依法利用的要求，但并不意味着符合了合法原则中的其他要求。
【深度解析】“依法利用的要求”是指：依法判定的使用权利，以土地用途管制、规划条件等使用管制为依据。具体地说，如果城市规划规定了该土地为居住用途，即使从该土地的位置和周围环境来看适合于商业用途，但也应以居住用途为前提来估价，除非申请变更为商业用途并获得批准。
“其他要求”是指：依法判定的权利类型及归属，如所有权、建设用地使用权、地役权、抵押权、租赁权等房地产权利及其归属;依法判定的处分权利，应以法律、法规、规章、政策或者合同(如国有建设用地使用权出让合同)等允许的处分方式为依据;依法判定的其他权益，包括评估出的价值应符合国家的价格政策，如评估政府定价或政府指导价的房地产，应遵守相应的政府定价和政府指导价。
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