2020房地产估价师《制度与政策》章节讲义：城镇住房制度
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第二节 城镇住房制度
一、城镇住房制度改革
城镇住房制度改革是经济体制改革的重要组成部分。
传统的城镇住房制度：以国家统包、无偿分配、低租金、无限期使用的实物福利性住房制度。
弊端：不满足城镇居民的住房需求、政府投资、维修费用过高。
住房改革的目标：商品化、市场化、社会化。
(一)房改的探索和试点阶段
1978年，邓小平同志提出了关于房改的问题。1980年，他更明确的提出房改的总体构想，提出要走住房商品化的道路。
同年，《全国基本建设工作会议汇报提纲》，官宣住宅商品化的政策。
1979～1981，居民全价售房的试点，从四市扩大到50个城市，再至全国60多个城市及部分县镇。
1982年开始实施补贴出售住房的试点。1984～1985年，试点进一步扩大，全国有160个城市和300个县实行了补贴售房。
自1986年以后，城镇住房制度改革取得了重大突破，掀起了第一轮房改热潮。
1988年1月国务院召开了“第一次全国住房制度改革工作会议”，批准《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》，标志着住房制度改革进入了整体方案设计和全面试点阶段。
(二)房改的全面推行和配套改革阶段
1991年11月，国务院办公厅《关于全面进行城镇住房制度改革的意见》，标志着城镇住房制度改革进入全面推进和综合配套改革的新阶段。
1992年5月，上海市实行了“五位一体”的房改实施方案，具体包括推行住房公积金、提租发补贴、配房买债券、买房给优惠、建立房委会五项措施。借鉴新加坡，在全国率先建立了住房公积金制度。
(三)房改的深化和全面实施阶段
1994年7月国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》，房改的基本内容可以概括为“三改四建”;
《决定》要求全面推行住房公积金制度，积极推进租金改革，稳步出售公有住房，加快经济适用住房的开发建设;标志着改革已进入深化和全面实施阶段。
1998年7月《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，宣布从1998年下半年开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化，形成了新的住房制度的分水岭和企业住房制度改革的重要里程碑。
十八大提出构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。
二、住房保障制度
目前，我国在以廉租住房制度、经济适用住房制度和公共租赁住房为主要内容的基本住房保障制度框架基础上，推进公共租赁住房和廉租住房并轨运行，探索发展共有产权住房，并通过棚户区改造等方式，积极改善其他住房困难群体的居住条件。
(一)保障性住房
保障性住房是享受政策支持的住房。包括：
1.廉租住房由政府通过新建、改建、购置、租赁等方式筹集;新建廉租住房，实行土地划拨和税费减免;以低租金出租给符合条件的家庭。
廉租住房单套建筑面积控制在50m2以内，保证基本居住功能。
廉租住房保障也采取发放租赁补贴、由低收入家庭在市场上自行承租住房的方式。
廉租住房保障资金来源：
①地方财政将廉租住房保障资金纳入年度预算安排。
②住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后全部用于廉租住房建设。
③土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%，各地还可根据实际情况适当提高比例。
④廉租住房租金收入实行收支两条线管理，专项用于廉租住房的维护和管理。
对中西部财政困难地区，通过中央预算内投资补助和中央财政廉租住房保障专项补助资金等方式给予支持。
2.经济适用住房由政府组织、社会投资建设，实行土地划拨、税费减免、信贷支持，按照保本微利原则出售给符合条件的家庭。
经济适用住房单套建筑面积控制在60m2左右;购房人拥有有限产权，购房满5年可转让，但应按照规定交纳土地收益等价款;政府优先回购。
3.公共租赁住房的供应对象主要是城镇中等偏下收入，住房困难家庭。有条件的地区，可以将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围。
公共租赁住房房源通过新建、改建、收购、在市场上长期租赁住房等方式多渠道筹集。
租金水平由市县人民政府统筹考虑市场租金水平和供应对象的住房支付能力合理确定。
4.限价商品住房通过限定套型结构、销售价位，以招标方式确定开发建设单位。
《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》要求，房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加限价商品住房等的供应。
主要面向有本地户籍的中等及以下收入，住房困难家庭销售。
(二)棚户区改造
棚户区改造包括城市棚户区改造、国有工矿棚户区改造、国有林区棚户区改造、国有垦区危房改造等。
供应对象是居住在棚户区的居民。
筹集资金渠道：财政补助、企业支持、市场开发、群众自筹、银行贷款等。
(三)相关配套政策
1.财政政策：市县财政纳入年度预算;中央财政给予资金支持;减免税收，免收各种行政事业性收费和政府性基金。
2.金融政策：调整贷款利率和首付比例，利用住房公积金贷款支持保障性住房建设。
3.土地政策：保障性住房用地实行划拨等多种方式供应，并优先保证。
三、住房公积金制度
(一)住房公积金制度概述
我国住房公积金制度，最早于1991年在上海市建立。
1994年，《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》(国发〔1994〕43号)，要求全面推行住房公积金制度。
1999年，国务院颁布施行了《住房公积金管理条例》。
2002年，国务院修改了《住房公积金管理条例》。住房公积金制度进一步完善。
住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。
职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属于职工个人所有。
住房公积金实行住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督。
(二)住房公积金缴存、提取和使用
1.住房公积金缴存
国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位和社会团体及其在职职工都应按月缴存住房公积金。
有条件的地方，城镇单位聘用进城务工人员，单位和职工可缴存住房公积金。
城镇个体工商户、自由职业人员可申请缴存住房公积金。
缴存基数是职工本人上一年度月平均工资，原则上不应超过职工工作地所在城市统计部门公布的上一年度职工月平均工资的2或3倍。缴存基数每年调整一次。
缴存比例是指职工个人和单位缴存住房公积金的数额占职工上一年度月平均工资的比例。
单位和个人的缴存比例不低于5%，原则上不高于12%。具体缴存比例由住房公积金管委会拟订，经本级人民政府审核后，报省自治区、直辖市人民政府批准。
2.住房公积金提取
(1)购买、建造、翻建、大修自住住房的;
(2)偿还购建自住住房贷款本息的;
(3)租赁自住住房，房租超出家庭工资收入一定比例的;
(4)离休、退休和出境定居的;
(5)职工死亡、被宣告死亡的;
(6)享受城镇最低生活保障的;
(7)完全或部分丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的;
(8)管委会依据相关法规规定的其他情形。
3.住房公积金使用
(1)发放个人住房贷款
设立个人住房公积金账户，且连续足额正常缴存一定期限的职工，在购买、建造、翻建、大修自住住房时，可以向住房公积金管理中心申请住房公积金个人住房贷款。
(2)购买国债
在保证职工住房公积金提取和贷款的前提下，经住房公积金管理委员会批准，住房公积金管理中心可将住房公积金用于购买国债。
(3)贷款支持保障性住房建设试点
2009年，国家开展，试点城市在优先保证职工提取和个人住房贷款、留足备付准备金的前提下，可将50%以内的住房公积金结余资金贷款支持保障性住房建设，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行。
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